Akademija o tržištu nekretnina

Rok prijave: Otvorene prijave
Trajanje: Na upit
EduCentar cijena: Od 4.990 kn + PDV

Naziv: Hrvatski institut za financije

Kategorija: Poslovna edukacija

Opis

Profesionalni seminari o tržištu nekretnina sa svim poreznim i zakonodavnim aktualnostima te praktičnim pristupom procjeni vrijednosti nekretnina

Teme modula Akademije o tržištu nekretnina

Predavači: eminentni stručnjaci iz područja tržišta nekretnina, poreza i bankarstva

MODUL.1   (1-dnevni seminar/radionica)  13. travnja 2018.

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA – praktična radionica primjene modela procjene vrijednosti – PRIHODOVNA METODA PROCJENE 

MODUL.2   (1-dnevni seminar/radionica)   17. svibnja 2018.

POSEBNE METODE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA  

MODUL 3. (1-dnevni seminar/radionica)  07. lipnja 2018.

PROFITNA METODA PROCJENE

MODUL.4   (1-dnevni seminar)   11. listopada 2018.

PRAVNA I POREZNA PITANJA VEZANA UZ TRŽIŠTE NEKRETNINA

Teme izlaganja gost predavača (gosti predavači su eminentni stručnjaci iz domaće i inozemne prakse)

(30-60 minutna izlaganja raspoređena tijekom trajanja Programa) [1]

MODUL 1:  PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA – praktična radionica primjene modela procjene vrijednosti nekretnina – PRIHODOVNA METODA PROCJENE (13. travnja 2018.)

 

Cilj ovog modula je pojašnjenje praktične provedbe Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina sa naglaskom na PRIHODOVNU METODU procjene vrijednosti nekretnina.

CILJ SEMINARA

Seminar polaznicima nudi praktičan uvid u prihodovnu metodu procijene vrijednosti nekretnina usklađenu sa Zakonom, Uredbom i Pravilnikom o procijeni vrijednosti nekretnina.  Prihodovna metoda procjene biti će analizirana u kontekstu elementarnih ekonomskih alata, a u praktičnom smislu u Excelu će se analizirati čitav niz primjera vezanih uz probleme procjene s kojima se susreću procjenitelji i donosioci odluka baziranih na procijeni nekretnina.

Osim standardne opće i pojednostavljene metode procjene, analizirati će se problem periodičke promjene prihoda u vremenu, kao i problematika vezana uz naplatu prihoda na početku i na kraju razdoblja zakupa/najma. U nastavku prezentirati će se primjeri i Excel alati pomoću kojih se mogu procijeniti stope prinosa (kamatne stope na nekretnine) pomoću poredbene metode, te cijene neizgrađenog zemljišta pomoću deduktivnog pristupa (kada poredbena metoda nije moguća). Dodatna pažnja će se posvetiti procjeni tržišne vrijednosti zakupa s pravom građenja i zemljišta opterećenih pravom građenja u financijsko matematičkom postupku predviđenom Zakonom.

Poželjno je da sudionici sa sobom ponesu računala sa instaliranim Excel programom jer će većina primjera biti rađena u Excelu. Također, polaznici će unaprijed dobiti na raspolaganje sve Excel tablice na kojima će se raditi na predavanju.

SYLLABUS

 

1.     Vrijednosti nekretnina koje se procjenjuju u praksi i Zakon

a.     Tržišna

b.     Hipotekarna

c.     Osigurana

d.     Uporabna

e.     Likvidacijska

 

2.     Vrijednost novca u vremenu

a.     Osnovni analitički koncepti

b.     Terminologija korištena u Zakonu

 

3.     Prihodovna (dohodovna) metoda prema Zakonu o procijeni vrijednosti nekretnina

a.     Metoda sadašnje vrijednosti – primjeri u excelu

i.    Pojednostavljena metoda – primjeri u excelu

ii.    Opća metoda – primjeri u excelu

iii.    Dezagregirana procjena – primjer u excelu

iv.    Periodička promjena prihoda u vremenu – primjeri u excelu

v.    Primitak čistog prihoda unaprijed (prenumerando) i poslije isteka razdoblja najma/zakupa (postnumerando) – primjeri u excelu

b.     Metode procjene stope prinosa (kamatne stope na nekretnine) poredbenom metodom – primjer u excelu

c.     Metode procjene vrijednosti zemljišta deduktivnom metodom – primjer u excelu

d.     Metoda procjene prava građenja i zemljišta opterećenog pravom građenja u matematičko financijskom postupku – primjer u excelu

 

4.     Metode koje zakon isključuje iz uporabe (zabranjuje)

a.     Rezidulna metoda

b.     “Built up” metoda

c.     “Band of investment” metoda

d.     Direktna kapitalizacija

MODUL 2: POSEBNE METODE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (17. svibnja 2018.)

 

Sadržaj modula nastoji pojasniti praktičnu provedbu Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina sa naglaskom na POSEBNE METODE procjene vrijednosti nekretnina.

CILJ SEMINARA

U sklopu ovoga seminara prezentirati će se tri metode: hedonička metoda u sklopu poredbene metode, rezidualna metoda za potrebne izrade studija izvodljivosti i studija najbolje namjene i deduktivna metoda procjene zemljišta u uvjetima izostanka usporedivih čestica.

Prvi dio seminara se sastoji od prezentacije hedoničkog pristupa u sklopu primjene poredbene metode. Poredbena metoda je zakonima i pravilnicima propisana (NN 74/2014, NN 79/2014, NN 78/15 i 105/15) kao adekvatna metoda u procijeni zemljišta, stambenih nekretnina i poslovnih nekretnina. Nužni podaci za procjenu vrijednosti nekretnine poredbenom metodom primarno obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu, indeksne nizove (bazne indekse), koeficijente za preračunavanje i poredbene pokazatelje za izgrađena zemljišta. Hedonička metoda koristi se prvenstveno za procjenu koeficijenata za preračunavanje ili prilagodbu kada isti nisu propisani zakonom ili pravilnikom. Jednostavnim korištenjem osnovnih alata u tabličnim kalkulatorima moguće je pomoću baze usporedivih nekretnina doći do vrijednosti koeficijenata koji nedostaju u procjeni. U sklopu seminara posebna pažnja će se posvetiti procijeni koeficijenata u formi postotka.

U drugom dijelu seminara prezentirati će se i rezidualna metoda procjene zemljišta koja je Zakonom i Pravilnikom zabranjena u postupku procjene tržišne vrijednosti nekretnina, ali se najčešće koristi u postupku procjene  investicijske vrijednosti nekog zemljišta prilikom izrade studija najbolje namjene ili u izradi studija izvodljivosti. Posebna pažnja prilikom prezentacije navedene metode će biti posvećena problemu cijene čekanja, odnosno “potopljenog” troška kapitala koji je vezan uz projektu od početka njegovog izvršavanja pa sve do prodaje predmetne nekretnine.

Treća metoda koje će biti prezentirana je deduktivna metoda koja se prema Zakonu i Pravilniku koristi za procjenu zemljišta u slučajevima kada nema usporedivih čestica zemljišta, odnosno kada se procjenjuje vrijednost zemljišta u okruženju kada u prostornoj i vremenskoj blizini nema sličnih niti usporedivih čestica (npr. procjena zemljišta u središtu Zagreba).

SYLLABUS

 

1.     Vrste cijena nekretnina koje postoje  u praksi i posebnosti procjene tržišne vrijednosti nekretnine

a.   Vrste vrijednosti nekretnina koje se procjenjuje

b.   Vrste metoda procjene općenito

c.    Vrste metoda procijene koje nisu dozvoljene u procjeni tržišne vrijednosti nekretnina u RH (NN 74/2014, NN 79/2014, NN 78/15 i 105/15)

 

2.       Poredbena metoda – hedonički pristup

a.       Provjera tabličnog kalkulatora

b.      Procjena na temelju fiktivnog primjera

c.       Procjena na temelju realnih podataka – Grad Zagreb

d.      Procjena koeficijenata izraženih kao postotak – fiktivnih    primjer

e.      Procjena koeficijenata izraženih kao postotak  – realni podaci

 

3.       Rezidualna metoda

a.       Opis projekta

b.      Vrijednost novca u vremenu i “potopljeni trošak” investicije

c.       Trošak intelektualnih usluga

d.      Trošak posredovanja na tržištu nekretnina

e.      Primjer procjene

f.        Određivanje dodane vrijednosti i cijene zemljišta

 

4.       Deduktivna metoda

a.       Izvod formule

b.      Prikupljanje podataka

c.       Procjena vrijednosti zemljišta deduktivnom metodom – primjer

MODUL 3: PROFITNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA (07. lipnja 2018.)

 

Cilj ovog modula je pojašnjenje praktične primjene PROFITNE METODE procjene vrijednosti nekretnina koja ima primjenu npr. pri procjeni vrijednosti hotela, marina, benzinskih crpki itd. na konkretnim primjerima.

CILJ SEMINARA

Seminar polaznicima nudi praktičan uvid u profitnu metodu koja se primjenjuje u slučajevima kada se radi procjena nekretnine koja je neodvojiva od djelatnosti koja se u njoj obavlja kao što su: hoteli, benzinske crpke, ugostiteljski objekti, marine, itd. Profitna metoda je u biti metoda procjene čistog prihoda nekretnine na temelju računovodstvenih izvještaja kao što su račun dobiti i gubitka, bilanca i/ili izvještaj o novčanom tijeku (prema IVS-u profitna metoda je podvrsta prihodovne metode). Profitna metoda procjene biti će analizirana u kontekstu elementarnih ekonomskih i računovodstvenih alata, a u praktičnom smislu u Excelu će se analizirati čitav niz primjera vezanih uz probleme procjene s kojima se susreću procjenitelji i donosioci odluka baziranih na procijeni nekretnina.

Osim uvođenja standardne terminologije i korak po korak pristupa u procijeni, analizirati će se i problem viševremenskog uprosjećivanja i deflacioniranja računovodstvenih podataka. Seminar će detaljno analizirati i dati primjere izvođenja i procjene fer održivog prometa, bruto profita, neto profita, fer održivog operativnog profita, upravljačkog udjela u profitu i u konačnici same tržišne procjene čistog profita, odnosno prihoda. Svaki primjer će u sebi implementirati i primjenu pojednostavljene prihodovne metode za procjenu same tržišne vrijednosti nekretnine u skladu s pozitivnim propisima RH (NN 74/2014, NN 79/2014, NN 78/15).

Poželjno je da sudionici sa sobom ponesu računala sa instaliranim excel programom jer će većina primjera biti rađena u Excelu. Također, polaznici će unaprijed dobiti na raspolaganje sve Excel tablice na kojima će se raditi na predavanju.

SYLLABUS

 

1. Profitna metoda

a.           Općenito o metodi

b.           Općenito o čistom prihodu i prihodnoj metodi

2. Pristup vrednovanja prihoda i rashoda

a.           Bruto profit

b.           Prihodi i rashodi

c.            Neto profit

d.           Udio naknade za upravljanje – praksa

e.            Procjena čistog prihoda

f.            Problematika uprosječivanja i deflacioniranja

g.           Jednostavna prihodna metoda i čisti prihod

3. Primjeri procjene

a.           Jednostavna procjena hotela

b.           Procjena hotela, bed & breakfasta ili kampa

c.            Procjena restorana ili noćnog kluba

d.           Procjena staračkog doma

e.            Procjena benzinske crpke

f.            Složeni pristup procjeni – procjena sportskog centra

g.           Složeni pristup procjeni – Procjena Hotela

MODUL 4: PRAVNA I POREZNA PITANJA VEZANA UZ TRŽIŠTE NEKRETNINA  (11. listopada 2018.)

 

Cilj  posljednjeg modula je pojasniti ključna pravna pitanja na tržištu nekretnina sa brojnim primjerima iz prakse. Također će se  prikazati načini poreznog optimiziranja sudionika na tržištu nekretnina sa prezentacijom praktičnih primjera.

CILJ SEMINARA

U seminaru bi se kratko ukazalo na potencijalne probleme koji se mogu pojaviti kod kupoprodaje nekretnine ili neposredno nakon nje i to kako sa aspekta prava vlasništva, ograničenja tog prava i sl., tako i sa aspekta poreznih obaveza.  Na snagu su stupili novi zakoni, te su se mijenjali i postojeći koji su unijeli značajne promjene na tržištu nekretnina. Tako primjerice od stupanja u Europsku uniju, potrebno je provesti energetsko certificiranje nekretnina, te je nadalje donesen novi zakon koji do sada nije postojao, Zakon o procijeni vrijednosti nekretnina, a kojim zakonom je reguliran postupak procjene vrijednosti nekretnine. Također, i stupanje na snagu novog Stečajnog zakona kao i Ovršnog zakona je uvelo promjene u postupcima prodaje nekretnina pred sudom na javnim dražbama, odnosno pred Financijskom agencijom.

Drugi dio seminara se bavi svim poreznim pitanjima koja se mogu pojaviti u poslovanju s nekretninama. Naglasak seminara je na novim pravilima oporezivanja pri prodaji nekretnina koja su stupila na snagu 01.01.2015. godine, a koja nude mogućnost ostvarenja određenih poreznih ušteda, ali i otvaraju brojna pitanja u praktičnoj primjeni. Osim navedenog, seminar pruža odgovore na pitanja oporezivanja najma i prodaje nekretnina od strane fizičkih osoba sa aspekta poreza na dohodak, a sve je popraćeno sa sudskom praksom u Hrvatskoj. Cilj seminara je uputiti polaznike u specifična znanja potrebna kako bi se ispravno primijenila pravila oporezivanja, ali i kako bi ostvarili svoje zakonske dozvoljene mogućnosti poreznih ušteda pri poslovanju s nekretninama.

SYLLABUS

Prvi dio seminara – Pravna pitanja

A) Propisi koji su bitni za tržište nekretnina, gradnju i imovinsko-pravne odnose

  • Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zakon o obveznim odnosima
  • Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina – pitanje procjene vrijednosti nekretnina
  • Ovršni zakon i Stečajni zakon, Pravilnik o PDV-u – kod stjecanja na dražbi
  • Građevinski propisi – specifičnosti

B) Pravni rizici kod ugovorne kupoprodaje nekretnina

  • Kupnja nekretnine koja je opterećena teretima
  • Kako utvrditi točno stanje u trenutku sklapanja ugovora
  • Pobijanje ugovora o kupoprodaji zbog radnji na štetu vjerovnika
  • Što ako jedna ugovorna strana ne ispuni obveze iz ugovora

C) Prodaja i kupnja nekretnina kroz sudske postupke

  • Koji su interesi kupca, vlasnika nekretnine kao ovršenika i trećih osoba kod kupnje nekretnina u sudskim postupcima
  • Specifičnosti kupnje nekretnina na javnoj dražbi u stečajnom postupku
  • Kupnja nekretnina na javnoj dražbi u ovršnom postupku
  • Pitanje oporezivanja nekretnina koje su stečene kupnjom na javnoj dražbi

D) Zemljišnoknjižni oblici zaštite i/ili izloženosti nekretnina

  • Kako napraviti pravnu zaštitu nekretnina od neželjenih upisa
  • Koje su mogućnosti i interes takozvanih drugih hipoteka
  • Kako razlikujemo fiducijara od vlasnika
  • Utjecaj zemljišnoknjižnog prava na provedbu ovrhe

Drugi dio seminara – Porezna pitanja

  • Računovodstveni tretman nekretnina;
  • Računovodstveni tretman revalorizacije nekretnina i povezani porezni efekti;
  • Porezi pri prodaji nekretnina;
  • PDV i porez na promet nekretnina pri prodaji nekretnina od 01.01.2015. godine;
  • Kada izabrati opcijsko oporezivanje nekretnina?;
  • Oporezivanje prodaje zemljišta od 01.01.2015. godine;
  • PDV pri gradnji – tuzemni prijenos porezne obveze;
  • Aspekt poreza na dohodak – što morate znati ukoliko iznajmljujete nekretnine;
  • Aspekt poreza na dohodak – što morate znati kada prodajete nekretnine;
  • Porezni tretman nekretnina pri specifičnim radnjama – podjela društva, unos nekretnina u temeljni kapital i slično;
  • Kako porezno optimizirati prodaju i nabavu nekretnina;
  • Porezna osnovica i osnovne značajke postupka procjene tržišne vrijednosti nekretnine;
  • Porezna oslobođenja s naglaskom na oslobođenje kod kupnje prve nekretnine kojom se rješava vlastito stambeno pitanje;
  • Nastanak porezne obveze, prijava i saznanje poreznog tijela za nastanak porezne obveze – sudska praksa u Hrvatskoj;
  • Analiza Zakona o procj. vrijednosti nekretnina te uočenih problema sa mogućim rješenjima

Kotizacija

 

Kotizacija

Redovna kotizacija Akademije o tržištu nekretnina

4.990kn+PDV

Prijava na program do 09.04.2018.

3.990kn+PDV

Sudjelovanje dvoje ili više polaznika iz iste institucije (cijena po polazniku)

 

Moguće plaćanje kotizacije u ratama.

3.990kn+PDV

Fizičke osobe

Poseban popust na upit

Plaćanje kotizacija samo za pojedine module

Kotizacija na upit

Kotizaciju možete platiti na žiro račun Xenon savjetovanja IBAN: HR0623600001101988744, prije početka edukacije.

 

Napomena

Dnevni program seminara počinje u 8.30, a završava u 16.00.

Za polaznike seminara osiguran je ručak i osvježenja tijekom pauze.

Polaznici će dobiti i materijale sa seminara te CERTIFIKAT.

Polaznicima je osiguran besplatan parking u garaži Importanne Gallerije uz prethodnu najavu.

 

 

Pošalji upit za program

Vaš upit je neobvezujuć i informativnog je karaktera

Unesite broj telefona kako bi Vas brže kontaktirali

Vaš upit je neobvezujuć i informativnog je karaktera