Mini MBA tržište nekretnina

MODUL 1: TRŽIŠTE NEKRETNINA U 2024. GODINI

Seminar će se fokusirati na analizu stanja na tržištu nekretnina nakon ulaska u Eurozonu i schengensko područje, ali i nakon završetka programa APN-a. Pokušat će se dati odgovor koje će nove mjere zamijeniti APN, a bit će govora i kako bi izgledalo eventualno oporezivanje nekretnina i apartmana. Analizirati će se trenutno stanje na stambenom tržištu, turističkom segmentu tržišta nekretnina (hostel/second home), uredskom poslovanju (office) i tržištu nekretnina u sektoru trgovine na malo (retail).

Porast cijena nekretnina koji je započeo u 2015. godini rezultirao je agregatnim porastom cijena stambenog prostora i preko 50%, a u  nekim sredinama i znatno više. Paralelno s tim u segmentu poslovnih nekretnina došlo je do oživljavanja investicijske aktivnosti te je započet novi investicijski ciklus.

Posebnu pozornost ćemo posvetiti stambenom tržištu, sektoru turizma, sektoru uredskog poslovanja i trgovini na malo. Povrh toga dodatan osvrt ćemo ponuditi na kretanje investicijske klime i investicijsku aktivnost.

Inflacija je jedan bitan element koji zasigurno ima posljedice na cjelokupnu ekonomiju, financijska tržišta, ali i na tržište nekretnina. Na seminaru će se nastojati dati odgovori kakve posljedice može nešto viša inflacija imati na tržište nekretnina u smislu reakcija investitora, građevinara, ali i kupaca. Također, element povećanja kamatnih stopa imat će utjecaj na dinamiku sektora nekretnina te je interesantno razmotriti razine rasta kamatnih stopa. Uvođenje eura i ulazak u schengensko područje daje zasigurno novu dinamiku potražnje inozemnih kupaca nekretnina.

Ključno pitanje je i da li trenutne cijene predstavljaju balon ili je to samo nova realnost kao posljedica inflacije, niskih kamatnih stopa te znatno veće količine novca u financijskom sustavu. Mogući odgovor leži i u segmentaciji tržišta nekretnina na nove nekretnine (u svijetlu potražnje nakon potresa) te na stariju gradnju. Sve odgovore vezane uz tržište nekretnina, kretanje cijena nekretnina, procjenu vrijednosti nekretnina, utjecaja pandemije i potresa na cijene nekretnina, uvođenja eura, primanja Hrvatske u schengensko područje, inflacije, rasta kamatnih stopa i utjecaja na tržište nekretnina možete dobiti na ovom jedinstvenom specijalističkom seminaru/konferenciji.

SYLLABUS

1. Kretanje ekonomske aktivnosti prije krize, tijekom pandemije i očekivanja za 2023.i 2024. godinu
2. Što nakon APN-a?
3. Stambeno tržište
4. Ponuda
5. Potražnja
6. Ekonomska aktivnost
7. Subvencije
8. Poslovno tržište
9. Office
10. Retail
11. Hotel/turizam
12. Investicije
13. Utjecaj potresa na tržište nekretnina te na segmentiranje nekretnina na noviju i stariju gradnju
14. Utjecaj inflacije i njene posljedice na tržište nekretnina, odnosno na investitore, građevinare i kupce
15. Utjecaj rasta kamatnih stopa na tržište nekretnina
16. Utjecaj uvođenja eura na tržište nekretnina
17. Primanje Hrvatske u schengensko područje te utjecaj na cijene nekretnina
18. Novosti u procjenjivanju vrijednosti nekretnina
19. Porezi u nekretninskom sektoru – kako optimizirati gradnju, najam i kupoprodaju?
20. Procjena prava gradnje
21. Kako bi eventualno izgledali porezi na nekretnine ili apartmane?

MODUL 2: PRIHODOVNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Seminar polaznicima nudi praktičan uvid u prihodovnu metodu procijene vrijednosti nekretnina usklađenu sa Zakonom, Uredbom i Pravilnikom o procijeni vrijednosti nekretnina.  Prihodovna metoda procjene biti će analizirana u kontekstu elementarnih ekonomskih alata, a u praktičnom smislu u Excelu će se analizirati čitav niz primjera vezanih uz probleme procjene s kojima se susreću procjenitelji i donosioci odluka baziranih na procijeni nekretnina.

Osim standardne opće i pojednostavljene metode procjene, analizirati će se problem periodičke promjene prihoda u vremenu, kao i problematika vezana uz naplatu prihoda na početku i na kraju razdoblja zakupa/najma. U nastavku prezentirati će se primjeri i Excel alati pomoću kojih se mogu procijeniti stope prinosa (kamatne stope na nekretnine) pomoću poredbene metode, te cijene neizgrađenog zemljišta pomoću deduktivnog pristupa (kada poredbena metoda nije moguća). Dodatna pažnja će se posvetiti procjeni tržišne vrijednosti zakupa s pravom građenja i zemljišta opterećenih pravom građenja u financijsko matematičkom postupku predviđenom Zakonom.

SYLLABUS

1. Vrijednosti nekretnina koje se procjenjuju u praksi i Zakon
   1. Tržišna
   2. Hipotekarna
   3. Osigurana
   4. Uporabna
   5. Likvidacijska
2. Vrijednost novca u vremenu
   1. Osnovni analitički koncepti
   2. Terminologija korištena u Zakonu
3. Prihodovna (dohodovna) metoda prema Zakonu o procijeni vrijednosti nekretnina
   1. Metoda sadašnje vrijednosti – primjeri u excelu
      • Pojednostavljena metoda – primjeri u excelu
      • Opća metoda – primjeri u excelu
      • Dezagregirana procjena – primjer u excelu
      • Periodička promjena prihoda u vremenu – primjeri u excelu
      • Primitak čistog prihoda unaprijed (prenumerando) i poslije isteka razdoblja najma/zakupa (postnumerando) – primjeri u excelu
   2. Metode procjene stope prinosa (kamatne stope na nekretnine) poredbenom metodom – primjer u excelu
   3. Metode procjene vrijednosti zemljišta deduktivnom metodom – primjer u excelu
   4. Metoda procjene prava građenja i zemljišta opterećenog pravom građenja u matematičko financijskom postupku – primjer u excelu

MODUL 3: PROFITNA METODA PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

Seminar polaznicima nudi praktičan uvid u profitnu metodu koja se primjenjuje u slučajevima kada se radi procjena nekretnine koja je neodvojiva od djelatnosti koja se u njoj obavlja kao što su: hoteli, benzinske crpke, ugostiteljski objekti, marine, itd. Profitna metoda je u biti metoda procjene čistog prihoda nekretnine na temelju računovodstvenih izvještaja kao što su račun dobiti i gubitka, bilanca i/ili izvještaj o novčanom tijeku (prema IVS-u profitna metoda je podvrsta prihodovne metode). Profitna metoda procjene biti će analizirana u kontekstu elementarnih ekonomskih i računovodstvenih alata, a u praktičnom smislu u Excelu će se analizirati čitav niz primjera vezanih uz probleme procjene s kojima se susreću procjenitelji i donosioci odluka baziranih na procijeni nekretnina.

Osim uvođenja standardne terminologije i korak po korak pristupa u procijeni, analizirati će se i problem viševremenskog uprosječivanja i deflacioniranja računovodstvenih podataka. Seminar će detaljno analizirati i dati primjere izvođenja i procjene fer održivog prometa, bruto profita, neto profita, fer održivog operativnog profita, upravljačkog udjela u profitu i u konačnici same tržišne procjene čistog profita, odnosno prihoda. Svaki primjer će u sebi implementirati i primjenu pojednostavljene prihodovne metode za procjenu same tržišne vrijednosti nekretnine u skladu s pozitivnim propisima RH.

PREGLED TEMA:

1. Profitna metoda
   1. Općenito o metodi
   2. Općenito o čistom prihodu i prihodnoj metodi
2. Pristup vrednovanja prihoda i rashoda
   1. Bruto profit
   2. Prihodi i rashodi
   3. Neto profit
   4. Udio naknade za upravljanje – praksa
   5. Procjena čistog prihoda
   6. Problematika uprosječivanja i deflacioniranja
   7. Jednostavna prihodna metoda i čisti prihod
3. Primjeri procjene
   1. Jednostavna procjena hotela
   2. Procjena hotela, bed & breakfasta ili kampa
   3. Procjena restorana ili noćnog kluba
   4. Procjena staračkog doma
   5. Procjena benzinske crpke
   6. Složeni pristup procjeni – procjena sportskog centra
   7. Složeni pristup procjeni – Procjena Hotela